預售屋交付信託 買得心安
新聞發佈時間:2004/07/07 08:44:40 am
       

最近預售屋的傳單上,常常可以看到「信託管理:XX銀行」等字樣,一家曾幫國泰世華銀行、土地銀行等信託的房屋代銷業務員就直說:「多了這一行字,預售屋特別好賣!」

前幾年景氣不好,不少房子蓋到一半就因建商財務出問題,蓋不下去,讓民眾繳了的訂金、之前的等待都付諸流水,民眾權益受損,也衝擊預售屋市場。

銀行背書 保障多一層

所以,現在多了銀行扮演中間角色,類似「背書保證」,讓預售屋業務員打著銀行的名號,可以很快的說服消費者。一位不願具名的代銷業者說,交付信託的預售屋比沒有信託的預售屋,好賣很多倍,因為消費者不需再額外負擔成本,卻多了一層保障。

信託對消費者的保障在哪?堙H建華銀行信託部業務襄理王思微解釋,這幾年銀行結合信託推出「開發型不動產信託」,地主與建商必須事先將土地與建築所需資金,過戶到信託業者專款專戶管理,等到興建完成,信託業者再過戶給建商或是客戶,由於信託的該筆金額只能專款專用,興建該棟建築物,當然會讓有意購買預售屋的客戶安心不少。

其實早年不少建築經紀人公司,也曾透過銀行這種中介角色取信消費者,也就是所謂的銀行「履約保證」。台新銀行指出,建築經理人公司依照案量交付一定比例的金額給銀行,就像是幫還沒興建的房子買保險,由銀行來保證一定可以興建完成。

不過,銀行履約保證仍有風險,一旦房屋真的沒有興建完成,銀行只會賠償自備款,而開發型不動產信託因為銀行已事先將土地與錢都收在專戶中,甚少會出現蓋不下去的情況。

一方面,通常會申請銀行履約保證的多是建築經理人公司,建築經理人公司與建商是委任關係,銀行與建商、建經公司的法律關係也較薄弱,對消費者相較不利。加上前幾年景氣不佳,不少建案被迫停擺,不只建商、客戶受傷,銀行手中也多了一堆呆帳,也使得銀行對預售屋履約保證審核越來越嚴格,銀行履約保證的案件越來越少。

89年國內通過信託業法後,銀行開始可以用信託的方式,事先將土地、建築融資,以信託的方式先過戶到手中,不只對銀行來說,不用擔心建商倒帳或是地主財務問題,收不回融資給建商的錢;對消費者來說,也不怕預售屋沒法興建完畢,建商也可因為信託,取信消費者,讓預售屋更好賣。

信託還有一個最大的特色,就是財產權的獨立性,信託財產不屬於受託人的遺產,也不屬於破產財團,受託人的債權人原則上也不能對信託財產強制執行。

專款專用 不怕變數多

也就是說不管建商與地主發生任何財務問題,因為該筆建築融資已事先交付信託給銀行,與建商與地主的財務「隔離」,只能用在建商該項開發案上,在這個過程中,銀行會監控營建、開發過程,整筆資金流向清楚、透明。所以預售屋跟銀行簽定不動產信託,可以比銀行履約保證更具說服力,建商也樂意交付信託,保證該建案可順利完成,這種情況最常發生在地主與建設公司不同人,或是多位地主、興建期長變數多,由銀行信託部做為中間人,專款專用,取信於地主、建商以及客戶。

信託部主管指出,現在也有不少地主與建設公司是同一人,但是為了爭取客戶信任,讓推案銷售速度加快,建商也主動向銀行爭取信託。

這種開發型不動產信託,由銀行擔任起造人,確保開發完成後不動產所有權,依照信託契約簽定選屋的協議,過戶給地主、建商以及客戶。信託契約的內容可以多樣化,銀行與建商可簽約,直接過戶給消費者,或是先過戶給建商、再過戶給消費者。

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